Contabilidade para construção civil em Belo Horizonte

Quais os tipos de custos na contabilidade da construção civil?

Na construção civil, os custos se dividem pela relação com a obra (diretos ou indiretos) e pelo comportamento diante do volume de trabalho (fixos ou variáveis). Classificar cada gasto do jeito certo é o que permite saber o custo real de um metro quadrado entregue e comparar o orçado com o realizado.

Quais são os gastos de uma construtora?

Os gastos de uma construtora se concentram em cinco grupos: materiais e insumos, mão de obra própria e terceirizada, impostos e contribuições, licenças e projetos, e o custo do dinheiro, com financiamentos e juros. Os dois primeiros costumam ser a maior parte do custo de qualquer obra, e por isso pedimos as notas de compra e as folhas de ponto separadas por canteiro desde o primeiro mês.

Licenças, alvará de construção, projetos aprovados e taxas municipais também são custo da obra e entram no centro de custo dela, não nas despesas gerais. Juros de financiamento ligados a um empreendimento podem fazer parte do custo do imóvel em construção, e esse tratamento muda o lucro de cada período.

Como contabilizar uma obra na construção civil?

Contabilize a obra como um projeto com início, meio e fim: os gastos vão para uma conta de obras em andamento enquanto ela não termina, e a receita é reconhecida conforme o contrato. Na empreitada para terceiros, a receita acompanha as medições faturadas; na incorporação, quando os imóveis são vendidos ainda na planta, a norma contábil permite reconhecer a receita ao longo da obra, pelo percentual executado.

Esse percentual de execução, chamado de PoC (do inglês percentage of completion), é a divisão entre o custo já incorrido e o custo total orçado da obra. Se uma obra orçada em R$ 2 milhões já consumiu R$ 500 mil, ela está 25% executada, e 25% da receita das unidades vendidas entra no resultado daquele período.

Qual o regime tributário para construtoras?

O regime tributário certo para a construtora depende do tipo de contrato (empreitada com ou sem material, incorporação, reforma), da folha e da margem das obras. Comparamos as opções com os contratos que a empresa tem e com os que estão para entrar.

Como fica o INSS da construção civil?

O INSS da construção civil tem três pontos que não existem na maioria das empresas. O primeiro é a retenção: quem contrata empreitada de mão de obra retém 11% do valor da nota e recolhe em nome da construtora, que compensa o valor depois (Lei 8.212/1991, art. 31). O segundo é o cadastro: cada obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, e é por ele que se apuram as contribuições daquela obra.

O terceiro é a desoneração da folha. As construtoras que contribuíam sobre a receita bruta estão numa transição: em 2026, pagam 60% da alíquota sobre a receita somados a 50% da contribuição sobre a folha; em 2027, 40% e 75%; e a partir de 2028 as obras ainda não encerradas passam a contribuir só sobre a folha (Lei 14.973/2024, que incluiu os arts. 9º-A e 9º-B na Lei 12.546/2011). Refazemos essa conta a cada virada de ano.

Onde a construtora paga o ISS da obra?

A construtora paga o ISS no município onde a obra é executada, e não onde fica a sede (Lei Complementar 116/2003, art. 3º, III). Uma empresa do Centro de Belo Horizonte com obra em Nova Lima recolhe o ISS daquela obra para Nova Lima, com a alíquota e as regras de lá. Em Belo Horizonte, a execução de obras (subitem 7.02 da lista) está na alíquota de 5% (Lei Municipal 8.725/2003, art. 14, IV).

O valor dos materiais fornecidos pela construtora nas obras e reformas não entra na base do ISS (Lei Complementar 116/2003, art. 7º, § 2º, I), desde que a nota e os documentos de compra comprovem o material aplicado. A regra geral do imposto na cidade está no nosso guia sobre o ISS em Belo Horizonte.

Empreitada, subempreitada ou administração: o que muda na contabilidade?

Muda a nota, o imposto e a retenção. A lista nacional de serviços trata como o mesmo serviço a obra executada por administração, por empreitada ou por subempreitada (Lei Complementar 116/2003, subitem 7.02), mas cada formato pede uma contabilidade diferente:

Como funciona a incorporação imobiliária na contabilidade?

Na incorporação, a empresa vende unidades de um prédio que ainda vai construir, e a contabilidade acompanha cada empreendimento como um negócio separado: terreno, projeto, obra, vendas e recebimentos de cada um ficam em contas próprias. Muitas incorporadoras usam uma sociedade de propósito específico para cada prédio, justamente para isolar riscos e resultados.

Quando o empreendimento é colocado sob patrimônio de afetação, o terreno e a obra ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, e é essa afetação que permite optar pelo RET daquela incorporação (Lei 10.931/2004, art. 2º, II). A opção é irretratável enquanto houver obrigações com os compradores (art. 1º), e por isso fazemos a comparação com o lucro presumido antes do lançamento, e não depois da primeira venda.

Quais CNAEs a construtora usa?

A construtora usa o código da obra que de fato executa. Os mais comuns são 4120-4/00, construção de edifícios (IBGE, CNAE), 4399-1/03, obras de alvenaria (IBGE, CNAE), e 4330-4/04, serviços de pintura de edifícios (IBGE, CNAE). O código define o anexo do Simples, o subitem do ISS e o que o CREA-MG vai pedir.

Empresas que executam obras ou serviços de engenharia só podem começar a atuar depois de registradas no conselho regional, com os profissionais do quadro técnico (Lei 5.194/1966, art. 59). Escrevemos o contrato social pensando nesse registro e damos a orientação inicial; os códigos de projeto, consultoria e laudo estão na página de contabilidade para engenheiros, que atende o escritório de engenharia sem obra própria.

Por que a folha da construtora pede mais cuidado?

Porque a mão de obra da construção é móvel e variada: muita gente entra e sai a cada fase da obra, há horas extras, trabalho em altura, equipe própria misturada com empreiteiros e uma convenção coletiva própria do setor. Cada admissão e cada rescisão precisam chegar ao eSocial no prazo, e o FGTS de cada trabalhador precisa estar em dia para a construtora conseguir as certidões que bancos e contratantes pedem.

Quem cuida dessa rotina é a nossa assessoria trabalhista, com a folha separada por obra quando o contrato ou a retenção exigem. O custo de cada contratado para a empresa está no guia sobre quanto custa um funcionário.

Como elaborar o balancete da construtora?

Elabore o balancete todo mês, em quatro passos: lance todas as notas de compra e de venda do mês no centro de custo de cada obra; concilie as contas bancárias e de fornecedores; atualize as obras em andamento e o percentual de execução com a última medição; e confira o saldo de impostos e de INSS retido a compensar. O balancete pronto mostra quanto cada obra já custou contra o orçado e quanto de caixa a empresa vai precisar até a próxima medição.

Bancos pedem esse balancete para financiar obras, e órgãos públicos pedem o balanço para licitações. Mandamos os dois pelo Portal VIP, com os números de cada obra em separado.

Quais boas práticas evitam problemas na contabilidade da construtora?

Cinco práticas resolvem a maior parte dos problemas que vemos: um centro de custo por obra desde o primeiro dia; notas de compra emitidas com o endereço ou o CNO da obra; medições assinadas e guardadas junto com a nota de serviço; INSS retido conferido todo mês contra o que foi compensado; e o orçamento da obra atualizado pelo engenheiro a cada etapa.

O que nunca recomendamos é inflar custo de uma obra para baixar o lucro de outra, ou deixar de registrar o que foi pago por fora. Esse tipo de lançamento aparece no cruzamento das notas e das retenções, e a multa vem sobre o imposto que deixou de ser pago.

Quanto custa a contabilidade para construção civil?

O valor depende do número de obras abertas ao mesmo tempo, do regime tributário, do tamanho da folha e do volume de notas. Mandamos o orçamento pelo WhatsApp depois de entender os contratos e as obras da empresa.